Om ervoor te zorgen dat u de beste ervaring op onze website heeft, gebruiken wij cookies.
In deze blog vertellen wij jou meer over het boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.
Mondelinge afspraken bij de particuliere koop of verkoop van een woning hebben een schriftelijkheidsvereiste. Maar wat is dat nu precies?
Deze situatie is glashelder. Wanneer zowel verkoper als koper particulier zijn, dan kunnen beide partijen zich nog terugtrekken nadat er mondelinge overeenstemming bereikt is. Geen van de partijen kan worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen.
In Artikel 2 van boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek wordt dit ook duidelijk weergegeven: De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan. In 2011 bepaalde de Hoge Raad dat ook particuliere verkopers niet zijn gebonden aan hun mondelinge afspraken over de koop van een woning. De particuliere koper van een woning wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier, schriftelijk moet worden aangegaan. Zelfs wanneer de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken.
Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. En dus ook niet voor een verkoper, tot aan het moment dat hij zijn handtekening op de koopovereenkomst heeft gezet.
Wat vindt de NVM?
Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst zullen wij een dergelijke situatie schetsen:
''Na bezichtigingen worden verkopers en 'kopers' het met elkaar eens over de verkoop van woning. De makelaar die namens verkoper optreed, feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail een concept van de koopovereenkomst toe. Op dat moment meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis, die bereid is om, tegen gunstige voorwaarden een hogere prijs te betalen. Verkoper wil hier voor gaan en uiteindelijk wordt de woning ook aan deze andere kandidaat verkocht.''
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever, de verkoper. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te informeren en de mogelijkheid te bieden met de andere partij 'in zee te gaan'. Een makelaar is niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen. De uitspraak: de klacht is niet gegrond.
Wat vindt Helm & Heus Makelaars daar van?
Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht kan wel eens gezegd worden. Maar wet is wet en wij houden ons aan de spelregels. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoopopdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden wij daar ook niet van.
Bij woningen waar wij verwachten dat er meerdere gegadigden zullen reageren, passen wij vaak de verkoopprocedure daarop aan. Zoals een biedingstermijn na de eerste ronde bezichtigingen. Maar dan kan een situatie als zojuist beschreven nog steeds voorkomen! Het is dus zinvol om vooraf goed na te denken over het bod dat je wilt uitbrengen, en hoe je een onderhandeling ingaat.
